1. Недействительность «зеленки» продавца. Необходимо учитывать, что только одно наличие свидетельства о регистрации права собственности на недвижимость (в народе называемого «зеленкой») у продавца не дает оснований считать его полноценным и полноправным собственником данной недвижимости.
Но специалистам нашей компании известно множество случаев, когда при наличии свидетельства о праве собственности у продавца, покупатель заключал сделку купли-продажи, отдавал требуемую сумму денег, и только потом, впоследствии выяснялись обстоятельства того, что продавец не имел никакого права продавать объект недвижимости. Сделка признавалась недействительной, но деньги давно уже были потрачены продавцом и получить их с него достаточно проблематично.
Давайте разберем такие ситуации подробно.
- случаи, когда приватизация квартиры была проведена с нарушением действующего законодательства. В этом случае право собственности у продавца не наступает, и продавать жилье он не может. Даже, несмотря на наличие у него на руках «зеленки». Такая информация может стать известной покупателю, порой - через несколько лет, когда суд признает совершенную сделку недействительной;
- случаи, когда приватизация объектов недвижимости советского предприятия, была проведена с нарушениями законодательства (в качестве продавца выступал неуполномоченный орган власти, в частную собственность был передан объект соцкульбыта и т.д.).
- случаи, когда продаваемый объект недвижимости был построен на земле, не отведенных для этого целях (производственная база построена на участках сельскохозяйственного назначения, в природоохранной зоне и т.д.). Такие строения могут быть признаны в судебном порядке самовольными постройками, а покупатель потеряет на них право собственности, невзирая на то, что он является добросовестным приобретателем;
- случаи, когда при строительстве или вводе объекта недвижимости в эксплуатацию были допущены иные нарушения закона.
Вообще, нужно отметить, что подобных случаев, когда имеющееся право собственности у продавца на самом деле оказывается недействительным, великое множество. И это не удивительно. Ведь многие объекты в настоящее время строятся с нарушениями закона, в его обход. А в дальнейшем это чревато для покупателей таких объектов недвижимости денежными и другими потерями. А стоило вовремя провести проверку – и всего этого можно было избежать.
2. Следующий распространенный вид рисков это когда предполагаемое строительство вообще невозможно. Такое часто бывает, когда приобретаются земельные участки, недостроенные здания или квартиры в строящихся домах. Допустим, вы приобрели земельный участок, но в соответствии с действующим законодательством построить объект недвижимости вы не можете. Причины могут быть разными, например, несоответствие категории земель или отсутствие разрешения определенного объекта. В этих случаях вы никак не сможете зарегистрировать право собственности на такой объект недвижимости. Максимум, что вам ожидает – это быть владельцем незаконной самовольной постройки.
Когда вы покупаете квартиру в строящемся доме, а у застройщика этого дома возникли какие-либо проблемы (истечение срока договора аренды земли, сама земля была приобретена с нарушением закона, несоответствие построенного дома утвержденному проекту и т.д.). Все это может привести к тому , что строящийся дом никогда не будет построен и введен в эксплуатацию, а следовательно вы не сможете стать собственником квартиры. Снизить вышеперечисленные риски сможет поверка документации специалистом нашей компании.
3. Составленный договор не защищает ваши права.
Такие случаи тоже очень нередки, когда договор либо составлен не в вашу пользу, либо недостаточно полно и объемно определяет передаваемый объект. Все это может привести к признанию в судебном порядке такого договора - незаключенным или недействительным. Продавец берет деньги, и отказывается от регистрации перехода права.
В этом случае вам может помочь наш юрист, который сможет провести принудительную регистрацию, но только в том случае, если сам договор был составлен грамотно, опять же, с участием нашего специалиста. И еще один момент. Покупатель получает «зеленку», но производить оплату отказывается. Чтобы избежать этого, вам помогут специалисты нашей компании, так как существует множество способов, обеспечить безопасность проведения расчетов при сделках.
4. Налоги, которые вы обязаны заплатить по результатам проведенной сделки, оказались выше, чем вы планировали вначале.
В соответствии с законом, все денежные средства, в том числе полученные от проведенной сделки признаются доходом гражданина, с которого он обязан оплатить налог в размере 13% от суммы. При сегодняшней стоимости объектов недвижимости общая сумма налога может достигать нескольких сотен тысяч рублей. Однако наши специалисты в области налогового права при грамотном применении норм Налогового кодекса, смогут снизить или даже исключить налоговую нагрузку.
Комплекс проводимых мероприятий, входящих в услуги по сопровождению сделки:
Составление и утверждение плана проверки вероятных рисков при сделке купли-продажи, уступки права. Это письменный документ, который составляется юристом компании, описывающий все возможные риски при совершении предстоящей сделки, мероприятия, которые необходимо провести для устранения или минимизации возникновения таких рисков (подробно описываются перечень справок и сведений, подлежащих сбору и проверке, с целью повышения безопасности проведения данной сделки).
Данный план предоставляется клиенту, который сам лично решает - какие пункты необходимо поручить нашим специалистам, риэлтору или выполнить самому.
Заметим, что в любом случае, при сопровождении нашей компанией совершаемой вами сделки – вы получите всю необходимую информацию, консультацию и правовую поддержку во время подготовки и сбора необходимой документации. Кроме того, в зависимости от конкретных обстоятельств, план проверки может корректироваться, с предварительным уведомлением вас об этом.
